Bevor bei einer Gewerbeimmobilie eine Fassadensanierung geplant wird, steht in der Regel eine digitale Bestandsaufnahme am Anfang. Anders als bei einer klassischen Begehung liefert eine Drohnenbefliegung strukturierte, georeferenzierte Daten, die sich direkt in die weitere Planung übernehmen lassen. Dieser Beitrag beschreibt den typischen Ablauf einer solchen Bestandsaufnahme, von der Vorbereitung bis zur Übergabe an die Planungsseite.
Planung und Vorbereitung
Am Anfang steht die Klärung des Einsatzgebiets: Welche Gebäudeteile sollen erfasst werden, gibt es Bereiche mit eingeschränktem Zugang (etwa Nachbargrundstücke, öffentliche Flächen oder Bereiche in der Nähe von Verkehrswegen), und sind besondere Auflagen zu beachten. Bei Gewerbeimmobilien in der Nähe von Industrieanlagen, Bahnanlagen oder Flugplätzen sind vorab Mindestabstände einzuhalten beziehungsweise Genehmigungen einzuholen; die rechtlichen Details dazu sind Gegenstand eines eigenen Beitrags dieser Seite. Parallel dazu wird geklärt, ob neben der optischen Dokumentation auch eine Thermografie-Aufnahme gewünscht ist – diese erfordert eine ausreichende Temperaturdifferenz zwischen innen und außen und wird deshalb meist witterungsabhängig terminiert.
Der Flug: Datenerfassung vor Ort
Bei der eigentlichen Befliegung wird das Gebäude systematisch abgeflogen, meist entlang eines vorab geplanten Flugpfads, der eine vollständige und überlappende Erfassung aller Fassadenseiten sicherstellt. Erfasst werden hochauflösende Fotos und Videos im sichtbaren Spektrum sowie, falls beauftragt, Wärmebildaufnahmen. Bei größeren oder komplex geformten Gebäuden – etwa Gewerbehallen mit mehreren Anbauten oder unterschiedlichen Dachhöhen – kann der Flug in mehrere Abschnitte unterteilt werden, um eine gleichmäßige Bildqualität und Überlappung zu gewährleisten. Die maximale Flughöhe in der offenen Kategorie beträgt 120 Meter über dem nächstgelegenen Punkt der Erdoberfläche; bei den meisten Gewerbeimmobilien liegt der relevante Höhenbereich deutlich darunter.
Abstimmung mit dem laufenden Betrieb
Bei Gewerbeimmobilien mit laufendem Geschäftsbetrieb ist die zeitliche Abstimmung der Befliegung ein eigener Planungsschritt. Bei Logistik- oder Produktionshallen etwa sollten Lieferverkehr, Kranarbeiten oder andere Betriebsabläufe mit dem Flugbetrieb abgestimmt werden, um sich gegenseitig nicht zu behindern und die Sicherheit auf dem Gelände zu gewährleisten. Bei Bürogebäuden oder Einzelhandelsimmobilien bietet sich häufig ein Zeitfenster außerhalb der Kernarbeits- beziehungsweise Öffnungszeiten an. Diese Abstimmung erfolgt in der Regel direkt zwischen dem beauftragten Dienstleister und der Objektverwaltung oder dem Facility-Management und ist eine rein organisatorische Frage, unabhängig von den rechtlichen Vorgaben für den Flug selbst.
Datenauswertung und Bericht
Nach dem Flug werden die Aufnahmen gesichtet und den entsprechenden Gebäudeabschnitten zugeordnet, häufig anhand eines Grundrisses oder einer Fassadenabwicklung. Auffälligkeiten – Risse, Hohlstellen, Verfärbungen, bei Thermogrammen auch Temperaturanomalien – werden markiert und beschrieben. Bei der Thermografie-Auswertung werden zusätzlich die Aufnahmebedingungen dokumentiert (Außentemperatur, Witterung, Zeitpunkt), da diese die Interpretierbarkeit der Wärmebilder direkt beeinflussen. Das Ergebnis ist ein strukturierter Bericht, der als digitale Bestandsaufnahme dient: eine Momentaufnahme des Ist-Zustands zum Zeitpunkt der Befliegung, meist mit Bildmaterial, Lageplan-Zuordnung und einer Auflistung der Auffälligkeiten.
Die Ergebnisse werden üblicherweise in einem digitalen Format übergeben, das sich in bestehende Verwaltungs- oder Planungssysteme einbinden lässt: hochauflösende Bilddateien, gegebenenfalls georeferenzierte Orthofotos oder ein 3D-Modell der Fassade, sowie ein PDF-Bericht mit den markierten Auffälligkeiten. Bei Gewerbeimmobilien mit mehreren Gebäudeteilen oder Standorten ist eine einheitliche, nachvollziehbare Kennzeichnung der Aufnahmen (Gebäudeteil, Himmelsrichtung, Aufnahmedatum) wichtig, damit sich spätere Vergleichsaufnahmen – etwa nach einer Sanierung – eindeutig zuordnen lassen.
Qualitätssicherung noch vor Ort
Ein Praxispunkt, der in der Planung selten ausdrücklich erwähnt wird, aber Nacharbeit erspart: Ein Teil der Sichtung sollte bereits während der Befliegung erfolgen. Erfahrene Piloten prüfen zwischen einzelnen Streckenabschnitten, ob die Aufnahmen scharf, vollständig und ausreichend überlappend sind, bevor sie den nächsten Gebäudeabschnitt anfliegen. Werden Lücken oder unscharfe Stellen erst bei der Auswertung im Büro entdeckt, ist ein zweiter Anflugtermin nötig – bei Gewerbeimmobilien mit aufwendiger Zufahrts- oder Zugangsregelung ein vermeidbarer Mehraufwand. Eine kurze Kontrolle vor Ort spart in solchen Fällen Zeit und Kosten.
Übergabe an die weitere Planung
Die digitale Bestandsaufnahme ist damit abgeschlossen – die eigentliche Sanierungsplanung beginnt erst danach. Der Bericht geht üblicherweise an die technische Objektverwaltung, den Facility-Manager oder direkt an einen Energieberater beziehungsweise Fassadenplaner, der die Befunde fachlich einordnet und mit dem Eigentümer oder der Verwaltung mögliche Maßnahmen bespricht. Bei Gewerbeimmobilien mit mehreren Mietparteien oder Miteigentümern kann der Bericht zusätzlich als gemeinsame Diskussionsgrundlage dienen, etwa um Investitionsentscheidungen zu begründen oder Kosten verursachergerecht zuzuordnen. Wichtig: Die Bestandsaufnahme selbst enthält keine Sanierungsempfehlung im engeren Sinn – sie beschreibt den Zustand, die Bewertung und Maßnahmenplanung erfolgt in einem separaten Schritt mit den jeweils zuständigen Fachleuten.
Wert der Bestandsaufnahme über den Zeitpunkt hinaus
Eine digitale Bestandsaufnahme hat über den unmittelbaren Anlass hinaus einen praktischen Zusatznutzen: Sie bildet eine Referenz für spätere Vergleiche. Wird nach einer durchgeführten Sanierung erneut beflogen, lässt sich der frühere Bericht als Ausgangspunkt nutzen, um Veränderungen gezielt nachzuvollziehen. Auch für die laufende Instandhaltungsplanung einer Gewerbeimmobilie ist eine dokumentierte Bestandsaufnahme hilfreich, etwa um Budgets für Folgejahre zu planen oder um bei einem Eigentümer- oder Mieterwechsel eine nachvollziehbare Übergabedokumentation vorlegen zu können. Voraussetzung dafür ist, dass die Daten so archiviert werden, dass sie auch nach mehreren Jahren noch auffindbar und den richtigen Gebäudeteilen zuordenbar sind – ein Punkt, der bereits bei der ersten Befliegung mitgedacht werden sollte.
Bei Objekten, die im Rahmen einer Transaktion – etwa beim Kauf oder Verkauf einer Gewerbeimmobilie – geprüft werden, kann eine aktuelle digitale Bestandsaufnahme zusätzlich als neutrale, nachvollziehbare Zustandsdokumentation dienen, auf die sich beide Seiten beziehen können. Das ersetzt keine technische Due-Diligence-Prüfung im engeren Sinn, kann aber ein sinnvoller Baustein einer solchen Prüfung sein.
Quellen dieses Beitrags

Die maximale Flughöhe von 120 m in der offenen Kategorie ergibt sich aus der EU-Durchführungsverordnung 2019/947 (Anhang UAS.OPEN).
Angaben zu Mindestabständen bei Industrieanlagen, Bahnanlagen und Flugplätzen werden im separaten Rechtsbeitrag dieser Seite detailliert dargestellt und hier nur zusammenfassend erwähnt.
Thermografie ist ein qualitatives, witterungsabhängiges Verfahren (DIN EN ISO 6781-1:2023); genannte Rahmenbedingungen (Temperaturdifferenz, Aufnahmezeitpunkt) folgen den allgemein anerkannten Grundsätzen der Bauthermografie.
Der Hinweis auf den Einsatz bei Transaktionen (Kauf/Verkauf) beschreibt eine mögliche Praxisanwendung, keine standardisierte Due-Diligence-Vorgabe.

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Landet der Bericht beim Fassadenplaner oder Energieberater, prüft dieser unter anderem, mit welchem System die dokumentierten Schwachstellen behoben werden können. PSCoat ist eine dünnschichtige Beschichtung, die sich als eine von mehreren Optionen auf Fassade, Dach oder technische Anlagen auftragen lässt. Details zu Material und Verarbeitung liefert der Anbieter PowerSmartCoat auf seiner Website.