Wer bei einer Gewerbeimmobilie eine Drohne zur Fassadeninspektion einsetzt, bewegt sich im Rahmen der EU-weit geltenden Drohnenverordnungen. Für Betreiber und Auftraggeber lohnt sich ein Überblick über die wichtigsten Punkte – insbesondere, weil Gewerbeimmobilien häufig mehrere Eigentümer, Mieter oder angrenzende Grundstücke betreffen, was zusätzliche Abstimmung erfordert.
Die offene Kategorie: A1, A2, A3
Rechtsgrundlage für die meisten Inspektionsflüge ist die Durchführungsverordnung (EU) 2019/947 in Verbindung mit der Delegierten Verordnung (EU) 2019/945. Für Aufnahmen an Gebäuden ohne besondere Genehmigung kommt in der Regel die sogenannte offene Kategorie infrage, die in drei Unterkategorien gegliedert ist:

A1 – Flüge sind auch über Personen möglich, jedoch nicht über Menschenansammlungen; zulässig für Drohnen unter 250 Gramm oder der Klasse C0/C1.
A2 – Flüge in der Nähe von Personen mit Drohnen der Klasse C2; hierfür ist ein EU-Fernpilotenzeugnis A2 erforderlich, das eine Theorieprüfung bei einer benannten Stelle sowie eine Selbsterklärung umfasst.
A3 – Flüge weit entfernt von Personen, zulässig für Drohnen bis 25 Kilogramm.

Die maximale Flughöhe in der offenen Kategorie beträgt einheitlich 120 Meter über dem nächstgelegenen Punkt der Erdoberfläche. Bei Gewerbeimmobilien mit laufendem Betrieb – etwa Personal auf dem Gelände, Lieferverkehr oder Kundenparkplätzen – ist die Unterkategorie A2 häufig relevant, da sich Personen in der Nähe des Einsatzgebiets aufhalten können, ohne dass es sich um eine Menschenansammlung handelt.
Registrierung, Kennzeichnung, Kompetenznachweis
Seit dem 1. Januar 2021 besteht eine Registrierungspflicht beim Luftfahrt-Bundesamt (LBA). Die dabei vergebene Betreibernummer (e-ID) muss sichtbar am Fluggerät angebracht sein. Diese Pflicht gilt ab einem Gewicht von 250 Gramm – und unabhängig vom Gewicht für jedes Fluggerät, das mit Kamera oder anderen Sensoren ausgestattet ist. Da für eine Fassadeninspektion praktisch immer eine Kamera eingesetzt wird, betrifft die Registrierungspflicht in der Praxis nahezu jeden Inspektionsflug, auch mit sehr leichten Drohnen. Für den Steuerungsberechtigten ist zusätzlich der EU-Kompetenznachweis A1/A3 erforderlich, sofern die Drohne mindestens 250 Gramm wiegt oder der Klasse C1 zugeordnet ist; für Einsätze in der Unterkategorie A2 kommt das oben genannte Fernpilotenzeugnis hinzu.
Versicherungspflicht
Nach § 43 Abs. 2 LuftVG in Verbindung mit § 102 Abs. 2 LuftVZO und § 37 Abs. 1 Buchst. a LuftVG ist für jede Drohne unabhängig vom Gewicht eine eigene Halterhaftpflichtversicherung vorgeschrieben. Die Mindestversicherungssumme beträgt 750.000 Sonderziehungsrechte (SZR) für Drittschäden. Bei der Beauftragung eines externen Dienstleisters für eine Gewerbeimmobilie empfiehlt es sich, den Nachweis dieser Versicherung vor Auftragsvergabe anzufordern – insbesondere bei größeren Objekten mit entsprechend höherem Schadenspotenzial.
Überflug fremder Grundstücke und mehrerer Parteien
Bei Gewerbeimmobilien ist besonders relevant, dass sich Fassaden häufig über mehrere Grundstücksgrenzen erstrecken oder angrenzende Flächen im Anflug- beziehungsweise Landebereich liegen. Nach § 21h Abs. 3 Nr. 7 LuftVO ist der Überflug von Wohngrundstücken grundsätzlich nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Eigentümers oder Nutzungsberechtigten zulässig; für rein gewerblich genutzte Grundstücke sieht die Vorschrift keine entsprechende luftverkehrsrechtliche Zustimmungspflicht vor. Ausnahmen bestehen unter anderem für sehr leichte Drohnen ohne Aufzeichnungsfähigkeit sowie ab einer Flughöhe von 100 Metern unter weiteren, kumulativen Zusatzbedingungen. Die genaue Absatz- und Nummerierungsstruktur innerhalb § 21h LuftVO wurde für diesen Beitrag nicht im Detail geprüft; maßgeblich ist der Verordnungstext selbst. Für die Praxis bei Gewerbeimmobilien bedeutet das: Solange nur das eigene, beauftragte Gebäude beflogen wird, ist die Situation in der Regel unproblematisch. Grenzt das Grundstück an andere Parteien – etwa in einem Gewerbepark oder Fachmarktzentrum mit mehreren Eigentümern – sollten vor dem Flug alle betroffenen Nachbarn und Mieter informiert und, soweit der Flugweg deren Grundstück berührt, deren Zustimmung eingeholt werden. Das gilt insbesondere bei Objekten mit mehreren Mietparteien, wo unter Umständen auch das Hausrecht einzelner Mieter berührt sein kann.
Weitere Abstandsregeln
Für Gewerbeimmobilien in Infrastrukturnähe gelten zusätzliche Mindestabstände: 1.000 Meter zu Flughäfen zuzüglich der An- und Abflugbereiche im Umkreis von jeweils 5 Kilometern, 1,5 Kilometer zu sonstigen Flugplätzen sowie 100 Meter zu Industrieanlagen, Kraftwerken sowie Sitzen von Verfassungsorganen, obersten Bundes- und Landesbehörden, diplomatischen Vertretungen und Polizei-/Sicherheitsbehörden, Bundesfernstraßen, Bahnanlagen und Krankenhäusern. In Naturschutzgebieten ist ein Drohneneinsatz grundsätzlich zustimmungspflichtig. Diese Abstände sind besonders bei Gewerbeimmobilien in Gewerbegebieten, an Bahntrassen oder in Flughafennähe vorab zu prüfen, bevor ein Flug geplant wird. Da sich Gewerbegebiete häufig in unmittelbarer Nähe zu mehreren dieser Infrastruktureinrichtungen befinden, empfiehlt sich eine frühzeitige Prüfung anhand der verfügbaren Luftraumkarten, statt sich erst kurz vor dem geplanten Flugtermin damit zu befassen.
Checkliste für Auftraggeber

Ist der Dienstleister beziehungsweise das Fluggerät beim LBA registriert und die Betreibernummer sichtbar angebracht?
Liegt eine gültige Halterhaftpflichtversicherung mit der vorgeschriebenen Mindestdeckung vor?
Verfügt der Pilot über den passenden Nachweis für die geplante Unterkategorie (A1/A3 oder zusätzlich das Fernpilotenzeugnis A2)?
Sind angrenzende Grundstücke oder Mietparteien betroffen und, falls ja, informiert beziehungsweise um Zustimmung gebeten?
Liegen relevante Infrastruktureinrichtungen (Flugplatz, Industrieanlage, Bahnanlage) in der Nähe, die einen Mindestabstand oder eine gesonderte Abstimmung erfordern?

Diese Checkliste ersetzt keine rechtliche Prüfung im Einzelfall, kann aber als erste Orientierung für die Beauftragung dienen.
Was bei Verstößen droht
Werden die genannten Vorgaben – etwa die Registrierungspflicht, der Kompetenznachweis oder die Einhaltung von Mindestabständen – nicht eingehalten, drohen ordnungsrechtliche Konsequenzen bis hin zu Bußgeldern; die konkrete Höhe und Ausgestaltung möglicher Bußgeldtatbestände wurde für diesen Beitrag nicht recherchiert und wird deshalb hier bewusst nicht beziffert. Für Auftraggeber ist das vor allem im Rahmen der Auswahl des Dienstleisters relevant: Wer einen Anbieter beauftragt, der die rechtlichen Vorgaben erkennbar nicht einhält, trägt im Zweifel ein Mithaftungsrisiko, insbesondere wenn er von Verstößen wusste oder hätte wissen müssen. Ein sorgfältiger Blick auf Registrierung, Versicherungsnachweis und Qualifikation vor Auftragsvergabe ist daher nicht nur eine rechtliche, sondern auch eine wirtschaftliche Vorsichtsmaßnahme.
Quellen dieses Beitrags

Kategorien A1/A2/A3, Flughöhe, Registrierungs- und Kompetenznachweispflicht basieren auf der EU-Durchführungsverordnung 2019/947 i. V. m. der Delegierten Verordnung 2019/945.
Versicherungspflicht und Mindestsumme (750.000 SZR) ergeben sich aus § 43 Abs. 2 LuftVG i. V. m. § 102 Abs. 2 LuftVZO und § 37 Abs. 1 Buchst. a LuftVG.
Zur Grundstücksüberflugregel gilt: § 21h Abs. 3 Nr. 7 LuftVO (Zustimmungspflicht nur bei Wohngrundstücken) geprüft anhand gesetze-im-internet.de.
Abstandsregeln zu Flughäfen, Flugplätzen, Industrieanlagen, Bahnanlagen, Krankenhäusern und Naturschutzgebieten sind allgemeine Vorgaben der offenen Kategorie, keine gewerbeimmobilienspezifische Sonderregel.
Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall; bei konkreten Vorhaben empfiehlt sich die Abstimmung mit einem spezialisierten Dienstleister oder einer Rechtsberatung.

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